재건축절차

개요

  • 01/ 기본계획수립

  • 02/ 정비구역지정

  • 03/ 추진위원회

  • 04/ 안전진단

  • 05/ 조합설립

  • 06/ 사업시행인가

  • 07/ 관리처분계획

  • 08/ 착공 및 분양

  • 09/ 사업의 완료

  • 10/조합의 청산 및 해산

기본계획수립

  • 기초조사→기본계획안 작성→주민공람 및 지방의회 의견청취→관계횅정기관 협의→지방도시계획위원회심의→정비기본계획 승인/변경 순서의 과정을 거칩니다.

기초조사
(서울특별시장)

기본계획수립지침 3-2-3
  • < 조사내용 >
  • 도시기본계획 등 관련계획
  • 자연재해 발생 가능성
  • 문화자원 등 인문환경
  • 인구현황 및 변화추이
  • 건축물 현황
  • 토지이용현황
  • 정비기반시설 등의 현황
  • 공공, 문화체육시설 등의 현황
  • 용도지역, 지목별 면적 및 분포등

기본계획(안)작성
(서울특별시장)

법제3조제1항
  • < 기본계획의 내용 >
  • 정비 기본방향
  • 정비사업 계획기간
  • 인구,환경 등의 현황
  • 주거지 관리계획
  • 토지이용계획
  • 단계별 정비사업추진계획
  • 건축물 밀도계획
  • 세입자 주거안정대책 외

주민공람
(시장·군수/시·도지사)

법제3조제3항
  • < 기본계획의 내용 >
  • 14일 이상
  • 지방자치단체의 관보 및 인터넷에 공고
    (공람의 요지 및 장소)
  • 공람장소에 관계서류 비치

관계행정기관협의
(특별시장·광역시장·도지사)

법제3조제5항

시장이
기본계획수립
또는 변경시
도지사에
승인신청

지방도시계획위원회심의

법제3조제4항
  • < 기본계획의 내용 >
  • 경미한 사항 변경 시 제외

정비기본계획
승인/변경

법제3조제4항
  • < 기본계획의 내용 >
  • 기본계획의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민 공람, 지방의회의견청취 및 지방도시계획위원회 심의를 거치지 아니함

지방자치단체공보공보

법제3조제6항
  • < 고시내용 >
  • 기본계획의 요지
  • 기본계획서 열람장소

국토해양부장관보고

법제3조제7항

정비구역지정

법제4조 제7,8항

  • 지구단위계획이 정비계획의 내용을 모두 포함하는 경우는 당해 지구단위계획구역을 정비 구역으로 지정·고시된 것으로 봄
  • 지국단위계획의 완화규정을 정비계획에도 적용

기초조사
(구청장 또는 토지등 소유자)

영제10조제2항
  • < 조사내용 >
  • 주민 또는 산업의 현황
  • 정비기반시설 설치현황
  • 정비/주변지역 교통상황
  • 토지이용계획현황
  • 정비사업 시행계획, 방법 등에 대한 주민의견외

정비계획(안)작성
(시장·군수)

법제4조제1항
  • < 기본계획의 내용 >
  • 정비사업의 명칭
  • 정비구역 및 그 면적
  • 도시계획시설 실치 계획
  • 공동이용시설 설치 계획
  • 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 계획
  • 정비사업 예정 시기
  • 지구단위계획에 포함될 사항에 관한 계획(필요시)

토지등 소유자 요구에 의한 정비구역지정 입안 시-[법 제4조 제3항]

정비구역지정요청
(토지등소유자 > 구청장)

  • 단계별 정비사업추진계획상 정비계획 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 정비 계획이 미수립된 경우
  • 토지등소유자가 주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자하는 경우 → 토지등소유자 2/3이상 동의 얻어 정비계획의 입안 제안가능

정비구역지정요건검토
관련부서협의

정비구역지정및
정비계획수립

  • 정비계획(안)첨부

주민설명회및 주민공람/공고
(30일이상공람)

법제4조제1항
  • 공람의 요지,공람장소
    등을 지방자치단체 공보등에 공고
  • 공람관계서류 비치

지방의회
의견청취

법제4조제1항
  • 구역지정 신청에 따른 입안사항 및 공람사항 등
  • 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항
  • 필요시 현장확인

정비구역지정신청
(구청장 > 서울특별시장)

법제4조제1항
  • 정비계획(안) 첨부

지방도시계획위원회
심의

법제4조제4항
  • < 심의내용 >
  • 대상구역의 타당성
  • 구역범위의 타당성
  • 사업계획의 타당성
  • 공공시설 등의 타당성
  • 건축시설계획의 타당성
  • 경미한 사항 변경시 제외

정비구역지정(변경)
고시

법제4조제5항
  • < 고시사항 >
  • 정비사업 명칭
  • 정비사업 구역/면적
  • 공공시설 위치/규모
  • 건폐율, 용적률, 건축 시설용도, 높이, 층수등에 관한 계획
  • 주택의 규모 및 건설비율
    비율 (임대주택규모 · 건설비율포함) <토지등소유자설명회>

국토해양부장관
보고

법제4조제5항
  • 기본계획 및 도시관리 계획
  • 정비계획 요약, 도시계획 결정조서 포함

추진위원회

  • 추진위원회 승인시기→추진위원회 구성→동의서 징구→추진위원회 승인 신청→승인(구청장)

추진위원회
승인시기

  • 도시 ·주거환경정비기본계획이 수립되어 있는 경우 정비구역 지정 고시후
  • 도시 · 주거환경정비기본계획이 수립되어 있지 아니한 경우 재건축 안전진단 통과후

추진위원회

법제13조제2항
  • 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성
  • 위원장 1인과 감사를 두어야 한다.
  • 추진위원은 토지등 소유자의 1/10 이상으로 구성

동의서징구

법제13조제2항
  • 토지등소유자 과반수 동의를 얻어야 추진위원회 승인 신청 가능

추진위원회
승인신청

법제13조제2항
  • < 제출 >
  • 조합설립추진위원회 승인신청서
  • 운영규정
  • 토지등소유자의 명부
  • 토지등소유자의 동의서[인감증명서 첨부]
  • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
  • 위원선정을 증명하는 서류

승인
(구청장)

  • 신청일로부터 30일이내 처리

안전진단

안전진단 제외대상

  • 천재지변으로 주택이 붕괴되어 시장·군수가 인정하는 경우
  • 구조안정상 사용금지가 필요하다고 시장·군수가 인정하는 경우
  • 노후·불량건축물수 기준 총족시 잔여건축물
  • 기반시설 설치를 위한 토지상 건축물

안전진단
(소유자→구청장)

법제12조제1항
  • < 신청서류 >
  • 안전진단신청서
  • 기존건물현황
  • 결함부위에 대한 현 사진
  • 주변현황 사진

현지조사
(구청장)

법제12조제2항
  • 신청일로부터 30일 이내
    < 평가방법 >
  • 구청장이 현장조사, 분석및정리 등을 통하여 평가
    < 판정유형 >
  • 안전진단 불필요
  • 안전진단 필요

안전진단 기관 지정
(구청장)

법제12조제2항
  • < 안전진단기관 >
  • 시설물의안전관리에관한특별법 제9조 규정에 의한 안전 진단 전문기관
  • 한국시설안전기술공단
  • 한국건설기술연구원

안전진단

법제12조제4항
  • < 평가분야 >
  • 구조안전성
  • 건축마감 및 설비노후도
  • 주거환경
  • 비용분석
    ※구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그밖의 분야에 대한 평가를 중단하고 ‘재건축 실시’로 판정

종합판정

법제12조제5항
  • 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 검토하여 주택재건축사업 시행여부 결정
    < 판정유형 >
  • 유지보수
  • 조건부 재건축
  • 재건축

조합설립

  • 창립총회→동의서징구→조합설립인가신청→인가→법인등기→통지/열람→매도청구

창립총회

  • 사업계획(안)의결
  • 조합설립동의서(안)의결
  • 조합정관(안)의결
  • 조합장등 조합임원·대의원선출 의결

동의서징구

법제16조제2항
  • 토지등소유자 동의
    • 주택단지 : 각 동별 구분 소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지등 소유자 동의
    • 주택단지가 아닌 지역 : 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지등 소유자 동의
  • 건설되는 건축물의 설계 개요
  • 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액
  • 비용의 분담에 관한 사항(설계개요 변경 시 비용분담기준포함)
  • 사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항
  • 조합정관
    ※창립총회 : 조합설립동의서 징구후 개최

조합설립인가신청

법제16조제2항
  • < 제출서류 >
  • 조합설립 승인신청서
  • 조합정관
  • 조합원명부
  • 조합설립동의서 & 조합장선임동의서
    [인감증명서, 등기부등본 (1개월 이내) 첨부]
    • 공유건물일 경우 대표자 선임동의서 (인감증명서 첨부)
  • 창립총회 증빙서류
  • 사업계획서등

인가

법제16조제2항
  • 신청일로부터 30일 이내 처리

법인등기

  • 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 법인설립인가
    < 등기사항 >
    • 설립목적/조합의 명칭
    • 주된 사무소 소재지
    • 설립 인가일
    • 임원의 성명 및 주소
    • 임원의 대표권을 제한하는 경우 그 내용

통지/열람

영제26조제3항
  • 조합설립 인가를 받은 후 조합 정관이 정하는 바에 따라 토지 등소유자에게 그 내용을 통지하고 이해관계인이 열람할 수있도록 함

매도청구

법제39조
  • 재건축사업의 경우에 한함
    < 절차 >
    • 대상자 확정
    • 변호사 선임
    • 최고서 및 소제기
    • 시가감정
    • 공탁
    • 판결,항소

사업시행인가

  • 시공자 선정 → 타법령에 의한 심의 및 평가 등 → 사업실행계획수립 → 사업시행인가 신청 → 공람공고 및 의견청취 → 사업시행인가/변경인가 → 사업시행인가 고시

시공자 선정

법제11조
  • 조합설립인가 후 경쟁입찰 방법으로 선정
    < 선정대상 >
  • 건설사업기본법 제9조에 규정에 의한 건설업자
  • 주택법 제12조제1항의 규정에 의한 건설업자로 보는 등록업자

타법령에의한
심의 및 평가 등

  • 환경,교통,재해 등 각종 영향평가 및 건축심의
    문화재지표조사
    < 조사대상 >
    [문화재보호법제74조의2] 의 시행일(1997.7.1)이후 시행하는 사업면적 3만㎡ 이상의 건설공사

사업시행계획수립

법제28조제1항,제30조
  • < 사업시행계획서의 작성 >
  • 토지이용계획
  • 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
  • 주민이주대책
  • 세입자의 주거대책
  • 임대주택의 건설계획
  • 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
  • 정비사업의 시행과정에서 발생 하는 폐기물의 처리계획
  • 시행령 제41조제2항의 사항

사업시행인가
(시행자→구청장)

법제28조제1항,규칙제9조
  • < 신청서류 >
  • 정관등
  • 토지등소유자의 동의서 및 명부
    (주택재건축사업 제외)
  • 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세
  • 사업시행계획서 등
    < 동의요건 >
  • 조합원 과반수 동의
  • 지정개발자인 경우 토지면적 50%이상, 토지소유자와 토지등 소유자 각각 과반수 동

공람공고 및 의견청취
(구청장,30일이상)

법제31조제1항
  • 14일 이상 일반인
  • 이해관계인은 서면으로 의견제출
  • 지방자치단체의 관보 등에 공람요지와 장소 공고
  • 토지등소유자에게 공고내용 통지
    (주택재건축사업 제외)

사업시행인가/변경인가
(구청장)

법제31조제1항
  • 사업시행자가 시장, 군수인 경우 제외
  • 경미한 변경 시 시장·군수에게 신고

사업시행인가
고시

규칙제9조제3항
  • 정비사업의 종류 및 명칭
  • 정비구역의 위치 및 면적
  • 사업시행자의 성명 및 주소
  • 정비사업의 시행기간
  • 사업시행인가일
  • 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세
  • 건축계획에 관한 사항
  • 주택의 규모 등 주택건설계획
  • 정비기반시설 및 토지 등의귀속에 관한 사항

관리처분계획

  • 분양신청의 통지/공고 → 분양신청 → 종전자산평가/종후자산 추산액 산정 → 관리처분계획의수립 → 조합원총회의결의 공람/의견청취 → 관리처분계획 → 인가 신청 → 통보/통지 → 이주철거

분양신청의 통지/공고
(시행자→토지등소유자)

법제46조제1항
  • 사업시행인가고시일 (사업시행인가후 시공사와 계약 체결일)로부터 60일 이내 시공사 선정한 경우
    < 통지/공고 내용 >
  • 사업시행인가의 내용
  • 정비사업의 종류, 명칭
  • 정비구역의 위치, 면적
  • 분양신청서
  • 분양신청기간 및 장소
  • 분양대상 대지/건축물 내역
  • 개략적인 부담금 내역
  • 분양신청 자격/방법 외

분양신청
(토지등소유자→시행자)

법제46조제2항
  • < 분양신청기간 >
  • 통지일부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위 내에서 연장 가능
  • < 분양신청서류 >
  • 분양신청서
  • 토지 및 건축물에 관한 등기부 등본 또는 환지예정증명원 첨부

종전자산평가/
종후자산 추산액 산정

법제48조
  • < 재개발사업 >
  • 분양예정인 대지·건축물추산액
    • 감정평가업자 2인이상 평가금액 산술평균값 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가산출근거에 따라 2인이상 감정평가업자가 평가한 감정평가액 산출평균한 값
  • 종전토지 또는 건축물가격 시장군수가 추천하는 감정 평가업자2인이상이 평가한 금액 산술평균한 값
    < 재건축사업 >
  • 감정평가 받고자할 경우 재개발사업규정 준용

관리처분계획의 수립
(조합)

법제48조제1항
  • 분양설계
  • 조합정관
  • 조합원명부
  • 분양대상자의 주소 및 성명, 종후자산 추산액, 종전 자산의 토지/건물 명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격 정비사업비 추산액 외

관리처분계획의
공람/의견청취

법제49조제1항
  • 시행자는 30일 이상 토지 등 소유자에게 공람, 의견청취

관리처분계획
인가신청(시행자)

법제48조제1항, 규칙제11조
  • 설립인사를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 법인설립인가
    < 신청서류 >
  • 신청서
  • 관리처분계획서
  • 총회의결서 사본
  • 관리처분계획 변경, 중지, 폐지 의 경우는 그 사유와 내용을 증명하는 서류

인가/고시
(구청장)

법제49조,규칙제13조
  • 30일 이내에 인가여부 결정 지방자치단체의 공보에 고시
    < 고시내용 >
  • 정비사업의 종류 및 명칭
  • 정비구역의 위치 및 면적
  • 사업시행자의 성명 및 주소
  • 관리처분계획인가일
  • 관리처분계획인가의 요지

통보/통지

법제49조,영제53조
  • 시행자는 토지등소유자 및 분양 신청한 자에게 통지
    < 통지내용 >
  • 정비사업의 종류 및 명칭
  • 정비구역의 위치 및 면적
  • 사업시행자의 성명 및 주소
  • 관리처분계획인가일
  • 분양대상자별 종전/종후자산가치산정액

수용/사용

법제37조,법제38조
  • 정비구역안에서 정비사업 시행 위해 필요한 경우 토지, 물건 또는 그밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있음(단, 재건축은 제8조제4항제1호에 한함)
  • 손실보상의 협의가 성립되지 아니하거나 협의할수 없는 경우 관할 토지수용위원회에 재결신청 할 수 있음

이주

  • 이주계획 및 일정 협의
  • 금융기관 선정
  • 이주계획서 작성 및 송부
  • 이주비 대여 및 근저당 설정
  • 이주

철거

  • 철거계획서 작성
  • 철거승인
  • 수목인식/지장물 이식
  • 철거

관리처분계획(정산)의 흐름

  • 종전자산의 가치산정(자본금)
    • 종전토지및건축물의각조합원별 자산 가치의산정
    • 예) 조합원 A의 종전자산 가액 2억원, 전체 조합원 종전자산 총액 500억원
  • 사업비 산정(산출)
    • 건축비, 이주비, 조합운영비, 용역비 등 전체 사업비 추산
    • 예) 본 사업의 총 사업비 600억원
  • 종후자산의 가치산정(수입)
    • 아파트 및 부대시설 등의 종후 자산의 가치산정(추산액)
    • 예) 종후자산 총액의 1.000억원 32평 분양가 1.8억원
  • 비례율 산출
    • 종후자산총액에서 총사업비를 공제한 후, 종전자산총액으로 나누어 산출
    • 예) (1,000억-600억)/500억 = 0.8(80%)
  • 조합원별 권리가액 산정
    • 종전자산가액에 비례율을 곱하여 권리가액 산출
    • 예) 조합원 A의 권리가액 2억 × 0.8 = 1.6억
  • 정산
    • 조합원별 종전자산 권리가액과 종후자산산정액을 비교하여 과부족 청산
    • 예) 조합원 A의 권리가액 1.8억-1.6억 = 2천만원

비례율은 종전토지등의 소유자 총 감정평가액 분에 사업종료후의 대지 및 건축시설의 총 추신액 빼기 총 사업비

착공 및 분양

  • 착공준비 → 시공보증 → 착공신고 → 분양계획작성 → 입주자모집 → 승인신청 → 일반분양

착공준비

  • 감리자 선정
    • 건축 감리(토목,설비포함)
    • 소방감리
    • 굴토감리
    • 전기감리 등
  • 감리계약체

시공보증

법제51조제1항
  • 시장 · 군수, 주택공사 등이 아닌
    자를시공자로 선정 한 경우 시공자는
    도급 받은 공사의 시공보증을 위해
    시공보증서를 제출하여야 함

착공신고

건축법제21조
  • 감리자 확인
  • 착공도면 준비
  • 공정예정표 작성
  • 건설기술자 배치계획
  • 품질관리계획
  • 시공보증서 제출여부 확인

분양계획작성

법제46조,제47조
영제47조,제48조
  • 분양공고
  • 분양신청 및 절차
  • 분양신청을 하지 아니한 자 등에
    대한 조치

입주자모집 승인신청
(조합→시장·군수)

주택공급에관한규칙제8조
  • <신청서류>
  • 입주자모집공고안
  • 주택이 건설되는 대지의 등기부 등본
  • 건축공정확인서, 대지사용 승낙서,
    보증서, 공증서 등

일반분양

법제50조제5항
  • 아파트 및 상가
  • 주택의 공급방법,절차 등에 관하여는
    주택법 제 38조 준용

토지등소유자분양

법제50조제1항
  • 법제48조의 규정에 의하여 인가된
    관리처분 계획에 따라 토지 등
    소유자에게 분양

사업의 완료

  • 준공인가신청 → 준공검사실시 → 준공인가 및 공사완료고시 → 확정측량 및 토지분할 → 이전고시/보고 → 등기촉탁

준공인가신청

법제52조제1항
  • < 신청서류 >
  • 신청서
  • 건축물, 정비기반시설 등 설치내역서
  • 공사감리자 의견서

준공검사실시
(시장·군수)

법제52조제2항
  • 행정기관, 연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사 의뢰 가능

준공인가 및 공사완료고시
(구청장)

법제52조제3항
  • 지방자치단체의 공보에 고시
    < 고시내용 >
  • 정비사업의 종류 및 명칭
  • 사업시행구역의 위치 및 명칭
  • 사업시행자의 성명 및 주소
  • 준공인가의 내역

대지확정측량 및 토지분할
(시행자)

법제54조제1항
  • [법제52조제3항및제4항]의 고시가 있을 때에는 지체 없이 실시

이전고시/보고

법제54조제2항
  • 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지, 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고, 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수에게 보고

등기촉탁

법제56조제1항
  • 이전고시 후 지체없이 토지, 건축물에 관한 등기를 지방법원 지원 또는 등기소에 촉탁
  • 이전고시 후 등기촉탁이 있을 때까지 저당권 등 다른 등기 불가

조합의 청산 및 해산

  • 해산총회→해산등기→해산신고→청산등기→청산신고

해산신고

  • 해산신고신청서
  • 조합원명부※공유건물 소유자도 조합원 명부에 기록할 것
  • 조합해산 및 정산동의서[인감증명서 첨부]
    ※별도양식 참조
  • 해산총회 안내 증빙서류
    - 공고문 또는 안내문(타지역거주자일 경우 등기발송 영수증)
    - 참석부(본인 - 인감날인, 대리인 - 위임장, 인감증명서)
    총회회의록 및 증빙자료
    - 총회회의사진
    - 총회회의록 1부
  • 조합설립인가필증
  • 조합정관
  • 외부회계감사보고서(조합감사의 감사보고서 별도)

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담당부서 : 주택재건축과 재건축공공관리팀

문의 : 02-3425-5980

수정일 : 2019-10-31 14:43:00