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지역과발전

실태조사의 개요

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실태조사란?

정의 : 정비(예정)구역 내 사업성을 분석, 정비사업비 및 개별 추정분담금에 대한 정보를 토지등소유자에게 제공하여 주민 스스로 사업 추진여부를 판단하도록 돕는 것을 말합니다.

추진주체가 없는 구역

정비예정구역 및 존치정비구역 : 시(市) 조사

정비구역 및 촉진구역 : 구(區) 조사

추진주체가 있는 구역

토지등소유자 10%이상이 구청장에게 요청시 : 구(區) 조사 (전액시비 지원)

실태조사는 어떻게 진행 하나요?

추진주체가 없는 구역

1. 대상 결정 (시, 구 협의 결정)

추진주체가 없는 정비(예정)구역 총 266개소에 대해 구청장과 협의를 거쳐 단계별 조사대상을 결정하였습니다. 정비예정구역은 시장이 실태조사를 시행하고, 정비구역은 구청장이 시행합니다.

2. 사전 설명 (구청장)

개략적 정비계획 수립 및 추정분담금의 산정방법, 절차 등에 대해 주민이 쉽게 이해할 수 있도록 실태조사 착수 이전에 설명회를 개최하여 자세히 알려드립니다.

3. 실태조사 시행 (구청장)

정비구역의 노후도 및 과소필지율 등 물리적요건 및 정비사업 현황 등을 검토 한 현황자료를 바탕으로 개략적 정비계획을 수립, 종전 및 종후 자산가치를 추정하여 추정 분담금을 산출합니다.

4. 실태조사 내용 확정 (전문가 검토)

실태조사 내용의 정확성을 담보하고 객관성을 확보하기 위해 관련 전문가들의 검토 절차를 거쳐 조사 내용을 확정합니다.

5. 실태조사 결과 설명 (구청장)

확정된 실태조사 결과를 주민들이 알기 쉽게 충분히 설명하고 주민토론 등 소통의 장을 마련함으로써 주민의 알 권리를 최대한 보장합니다.

6. 주민 찬반의견 조사 (주민)

자치구청장이 정비(예정)구역별 토지등소유자를 대상으로 정비사업 시행 찬반 여부에 대한 주민의견을 수렴합니다.

주민의견조사 절차
1단계 : 조사 사전준비 2단계 : 조사 실시 3단계 : 개표 및 결과발표
- 주민 의견조사 실시공고
- 사전 안내문 발송
- 조사인 명부 이의 제기 기간
- 조사인 명부 확정 공고
- 주민 의견조사서 발송
- 우편조사, 현장투표(기간내 실시)
- 조사마감
- 개표
- 조사결과 발표

※ 주민의견조사는 우편조사를 원칙으로 하되 필요시 현장투표를 병행 할 수 있습니다.

7. 사업 해제여부를 주민스스로 결정합니다.

주민 찬반의견 조사 결과에 따라 사업의 추진 또는 해제가 결정됩니다

실태조사 실시 - 개략적인 정비계획 수립 및 사업성분석 - 실태조사 결과 통보 - 주민의견청취(찬/반투표) - 사업추진/해제 결정이 안된 예정구역 : '15.1.31까지 정비구역지정 신청(구청장-시장) 안되면 일몰제 적용으로 자동 해제

주민의견 청취 결과에 따라

- 토지등소유자 30% 이상 해제 요청시 해제 추진, 해제 절차 진행

- 토지등소유자 50%이상 사업추진 찬성 시(25%미만 반대) 도시계획 절차 진행(사업추진, 정비구역 지정)

추진주체가 있는 구역

1. 실태조사 요청 (주민)

조합(추진위)이 있는 구역은 토지등소유자 10%이상이 구청장에게 ‘개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등의 조사’를 요청합니다.

※ 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 별지 제5호, 제6호 서식 사용

2. 실태조사 시행 여부 결정 (구청장)

구청장이 실태조사를 요청한 토지등소유자 수 적정여부를 확인하고, 신청일 30일 이내에 실시여부를 결정하게 됩니다.

3. 실태조사 시행 (구청장)

구청장이 수립된 정비계획을 토대로 사업성 추정과정을 통해 추정분담금을 산출하게 됩니다.

용역업체 선정 - 사업성 분석 - 추정분담금 산출

4. 실태조사 결과통보 (구청장)

구청장이 실태조사 결과를 토지등소유자 전체 및 추진위원회,조합에 통보합니다.

5. 사업 해제 여부를 주민 스스로 결정합니다. (주민)

실태조사 실시 - 사업성 분석 - 실태조사 결과통보 - 주민스스로 진로 결정

조합(추진위) 해산신청이 없거나 구역해제 요청이 없으면 사업을 계속 추진합니다. (조합(추진위)의 조속한 사업진행 협조)

사업 해제를 원하는 경우 - 조합(추진위)이 있는 경우는 해산신청을 합니다.

- 조합(추진위)설립 동의자 또는 토지등소유자 과반수의 동의가 필요합니다.

- 구청장은 해산신청서 접수 후 60일 이내 조합(추진위)을 취소하게 됩니다.

사업추진 및 해제구역 추진정보
사업추진 구역 지원 해제구역 주민 희망시 대안사업 추진
- 기반시설 설치 방법 다양화
- 정비계획 결정 절차 간소화
(경미한 변경 확대)
- 조합(추진위) 운영비용 융자 등
- 자유로운 건축행위 가능
- 증개축, 리모델링을 위한 행,재정적 지원
- 주민이 원하는 경우 주거환경관리사업,
가로주택정비사업과 같은 거주자에게
필요한 기반시설, 공동이용 시설 지원

사업성 분석은 어떻게 하나요?

사업성 분석(비례율) = (수입(종후자산총액) - 지출(총사업비)) ÷ (구역 전체 종전자산 총액)

- 분양수입이 많은 지역, 사업비가 적은 지역일수록 사업성이 좋습니다.

사업비용 추정
종전 자산추정 정비사업 구역의 자산가치 (기존주택)
종후 자산추정 정비사업 완료 후 자산가치
(주변시세, 분양가 등 조사분석을 통한 분양가)
사업비용 추정 정비사업에 소요되는 공사비, 이주비 등 모든 사업비용

개별 추정분담금은 어떻게 산출하나요?

추정 분담금 = 입주희망 아파트 분양가 - 기준가액

기준가액 산정 = 기준가액(권리가액) = 개별종전자산추산액×비례율

※ 기준가액은 사업완료 후 개인별 자산가치입니다.

※ 비례율이 100%인 경우 종전가치 = 기준가액입니다.

개별추정분담금이란?

(정비사업 시행 전) 개별추정분담금 → (정비사업 완료) 아파트분양가 - 개별기준가액 = 개별추정분담금

정비구역A에 토지 또는 건물을 가지고 있는 A님의 사례

정비사업 후, A님이 해당 아파트 입주 시에 추가로 부담해야 하는 금액을 말합니다. A님이 [입주하고자 하는 평형 아파트분양가]에서 [정비사업으로 인한 개발이익이 반영된 A님의 자산가치]를 뺀 금액을 부담하면 됩니다.

개별 추정분담금은 어떻게 확인하나요?

표본지를 기준으로 정보 제공하며, 보다 합리적인 판단을 위하여 분양가 또는 공사비 변동에 따른 25개의 추정분담금을 추가로 제공합니다.

표본지 확인 → 기준가액 확인 → 희망분양 면적 선택 → 추정분담금 확인 → 분담금 변동(공사비, 분양가 5~10% 가감)

개별 추정분담금 확인(표본지)

표본지 추출 = 구역내 토지등소유자들이 소유한 토지지분의 면적분포를 고려하여 대표적인 필지를 [표본지]로 선정합니다.

추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값으로 경제사정이나 정책변경 또는 감정평가 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

개별 추정분담금이 왜 25가지나 되나요?

정비사업은 오랜 기간이 소요되며, 사업기간 동안 물가상승, 건설경기 변동 등 많은 변화가 발생되며, 미래 여건변화에 따른 개별분담금을 알수 있도록 여러 가지 경우의 범위값을 제시

공사비변동

- 공사비는 국토해양부 기본형건축비(2012)를 적용, 산정한 표준공사비 380만원/3.3㎡을 기준, 원자재 등 물가 상승에 따라 공사비가 ±20만원, ±50만원인 경우를 가정하여 330만원, 360만원, 380만원, 400만원, 430만원 총 5개의 범위값을 적용.

분양가 변동

분양가는 주변시세를 기준으로 하고 건설경기 변동, 입지특성 등에 따라 분양 각각 ±5%, ±10%인 경우를 가정 총 5가지의 범위값을 제공

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수정일
2015-02-12 09:36:04