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재건축절차

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관리처분계획

분양신청의 통지/공고 → 분양신청 → 종전자산평가/종후자산 추산액 산정 → 관리처분계획의수립
→ 조합원총회의결의 공람/의견청취 → 관리처분계획 → 인가 신청 → 통보/통지 → 이주철거

분양신청의
통지/공고

(시행자→토지등소유자)

법제46조제1항

    • 사업시행인가고시일
      (사업시행인가후 시공사와
      계약 체결일)로부터 60일 이내
      시공사 선정한 경우
  • < 통지/공고 내용 >
    • 사업시행인가의 내용
    • 정비사업의 종류, 명칭
    • 정비구역의 위치, 면적
    • 분양신청서
    • 분양신청기간 및 장소
    • 분양대상 대지/건축물 내역
    • 개략적인 부담금 내역
    • 분양신청 자격/방법 외

분양신청
(토지등소유자→시행자)

법제46조제2항

  • < 분양신청기간 >
    • 통지일부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위 내에서 연장 가능
  • < 분양신청서류 >
    • 분양신청서
    • 토지 및 건축물에 관한 등기부
      등본 또는 환지예정증명원 첨부

종전자산평가/
종후자산 추산액 산정

법제48조

  • < 재개발사업 >
    • 분양예정인 대지·건축물추산액
      -감정평가업자 2인이상 평가금액 산술평균값 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가산출근거에 따라 2인이상 감정평가업자가 평가한 감정평가액 산출평균한 값
    • 종전토지 또는 건축물가격 시장군수가 추천하는 감정 평가업자2인이상이 평가한 금액 산술평균한 값
  • < 재건축사업 >
    • 감정평가 받고자할 경우 재개발사업규정 준용

관리처분계획의 수립
(조합)

법제48조제1항

    • 분양설계
    • 조합정관
    • 조합원명부
    • 분양대상자의 주소 및 성명, 종후자산 추산액, 종전 자산의 토지/건물 명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격
    • 정비사업비 추산액 외

관리처분계획의
공람/의견청취

법제49조제1항

시행자는 30일 이상 토지 등 소유자에게 공람, 의견청취

관리처분계획
인가신청
(시행자)

법제48조제1항,
규칙제11조

설립인사를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서
법인설립인가

  • < 신청서류 >
    • 신청서
    • 관리처분계획서
    • 총회의결서 사본
    • 관리처분계획 변경, 중지, 폐지 의 경우는 그 사유와 내용을 증명하는 서류

인가/고시
(구청장)

법제49조,규칙제13조

30일 이내에 인가여부 결정 지방자치단체의 공보에 고시

  • < 고시내용 >
    • 정비사업의 종류 및 명칭
    • 정비구역의 위치 및 면적
    • 사업시행자의 성명 및 주소
    • 관리처분계획인가일
    • 관리처분계획인가의 요지

통보/통지

법제49조,영제53조

시행자는 토지등소유자 및 분양
신청한 자에게 통지

  • < 통지내용 >
    • 정비사업의 종류 및 명칭
    • 정비구역의 위치 및 면적
    • 사업시행자의 성명 및 주소
    • 관리처분계획인가일
    • 분양대상자별 종전/종후자산가치산정액

수용/사용

법제37조,법제38조

정비구역안에서 정비사업 시행 위해 필요한 경우 토지, 물건 또는 그밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있음(단, 재건축은 제8조제4항제1호에 한함)

손실보상의 협의가 성립되지 아니하거나 협의할수 없는 경우 관할 토지수용위원회에 재결신청 할 수 있음

이주

    • 이주계획 및 일정 협의
    • 금융기관 선정
    • 이주계획서 작성 및 송부
    • 이주비 대여 및 근저당 설정
    • 이주

철거

    • 철거계획서 작성
    • 철거승인
    • 수목인식/지장물 이식
    • 철거

관리처분계획(정산)의 흐름

관리처분계획(정산)의 흐름
종전자산의 가치산정(자본금) 사업비 산정(산출) 종후자산의 가치산정(수입)
- 종전토지및건축물의각조합원별 자산 가치의산정 - 건축비, 이주비, 조합운영비, 용역비 등 전체 사업비 추산 - 아파트 및 부대시설 등의 종후 자산의 가치산정(추산액)
예) 조합원 A의 종전자산 가액 2억원, 전체 조합원 종전자산 총액 500억원 예) 본 사업의 총 사업비 600억원 예) 종후자산 총액의 1.000억원 32평 분양가 1.8억원
비례율 산출 조합원별 권리가액 산정 정산
- 종후자산총액에서 총사업비를 공제한 후, 종전자산총액으로 나누어 산출 - 종전자산가액에 비례율을 곱하여 권리가액 산출 - 조합원별 종전자산 권리가액과 종후자산산정액을 비교하여 과부족 청산
예) (1,000억-600억)/500억 = 0.8(80%) 예) 조합원 A의 권리가액 2억 × 0.8 = 1.6억 예) 조합원 A의 권리가액 1.8억-1.6억 = 2천만원

비례율은 종전토지등의 소유자 총 감정평가액 분에 사업종료후의 대지 및 건축시설의 총 추신액 빼기 총 사업비

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관리부서
주택재건축과 재건축공공관리팀
문의
02-3425-5980
수정일
2015-03-11 16:58:14

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